EXPEDIENTE DE DOMINIO

Parece extraño en la actualidad que alguien que pretende llevar a cabo la adquisición de una finca no acuda al Registro de la Propiedad para comprobar cual es su estado, pero en el ámbito rural no es difícil que las ventas se produzcan de forma verbal sin que se formalice en ningún documento.

Recordemos que la inscripción en el Registro de la Propiedad es total y absolutamente voluntaria pero necesaria en muchos casos pensemos en la solicitud de una hipoteca.

El problema se plantea cuando el adquirente de la finca por esos medios, pretende su inmatriculación en el Registro y comprueba o bien que la finca no se haya matriculada, que está matriculada a nombre de persona distinta del transmitente o incluso que su superficie es superior a la que consta en el propio Registro, es por eso que la Ley Hipotecaria regula en su artículo 200 y siguientes un procedimiento específico que viene a solventar estas cuestiones y es el expediente de dominio.

El expediente de dominio es un acto de jurisdicción voluntaria por el cual el propietario de una finca o el titular de cualquier otro derecho real procura proveerse de un título que le permita acceder al Registro de la Propiedad.

Así que nuestra legislación hipotecaria establece tres modalidades de expediente de dominio:

1) De inmatriculación, su objetivo es permitir el acceso de una finca por primera vez al Registro de la Propiedad, será solicitada por el adquirente siempre que justifique tal adquisición.

2) Hacer constar los excesos de cabida, es decir subsanar la diferencia de superficies entre la real y la que pueda constar en el registro.

3) La reanudación del tracto sucesivo cuando el titular de un inmueble no puede inscribir en el registro de la propiedad su título de adquisición debido a que ha adquirido de persona que no tiene su título inscrito en el registro de la propiedad.

Para desarrollar este expediente sera necesario presentar escrito ante el Juzgado de Primera Instancia del partido en que radiquen los bienes, este escrito deberá acompañarse de una certificación acreditativa del estado de la finca tanto en el catastro como en el registro. Tras la citación de todas las partes que puedan verse afectadas por el procedimiento y la prueba que determine la adquisición, el juez resolverá dictando una resolución, por medio de auto, por el que, en su caso, se declarará justificado ese dominio ordenando la expedición de testimonio de la resolución judicial que podrá acceder al Registro de la Propiedad obteniendo de esta forma la inmatriculación de la finca, la reanudación del tracto sucesivo interrumpido o la inscripción del exceso de cabida.

Matizar desde aquí que esta especialidad radica en que la resolución no declara el dominio de la finca sino la existencia de un título, el que sea, que justifique la adquisición, ello permita que los terceros que se puedan ver afectados como consecuencia de la inmatriculación efectuada como consecuencia del expediente pueda iniciar juicio verbal para defender el derecho que le sea perjudicado.