SERVIDUMBRE DE LUCES Y VISTAS

Soy de pueblo y hay un dicho erróneo en estos ámbitos rurales que en numerosas ocasiones llevan a confusiones y conflictos en los tribunales y es que suele pensarse que si en pared propia hay abiertos huecos o ventanas ya se adquiere automáticamente  el derecho de servidumbre y ya  no es posible cerrarlos.

Por eso hoy, quería intentar aclarar este controvertido asunto y despejar de una vez por todas esta creencia errónea.

Debo matizar que tan sólo voy a tener en cuenta para aclarar esta cuestión la normativa común no voy a aundar en la normativa foral existente en algunas comunidades autónomas.

Dentro de la servidumbres legales el código civil recoge en los artículos 580 a 585l a llamada servidumbre de luces y vistas, por un lado el código determina que ningún medianero podrá sin consentimiento del resto abrir ventana o hueco alguno en pared medianera.

También se permite abrir en pared no medianera, contigua a una finca ajena, ventanas para recibir luces, eso sí con unas dimensiones establecidas, 30 centímetros en cuadrado, y unas características específicas con rejas de hierro remetida en la pared y red de alambre. No podrá además abrir ventanas si entre la pared y la finca del vecino no hay al menos 2 metros de distancia, ello sin tener en cuenta distancias inferiores o superiores que puedan establecerse en la normativa urbanística correspondiente.

Estos huecos son denominados de tolerancia no implican ni constituyen una servidumbre de luces sobre el predio ajeno en favor del dueño del inmueble que las abre, Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de Marzo de 1905 o de 12 de Julio de 1983.

Se trata de un simple derecho de carácter no permanente cuya eventualidad queda patente por el reconocimiento que se hace al predio contiguo de la facultad de levantar en el mismo un edificio o pared sin restricciones y por tanto los huecos o ventanas se pueden destruir u obturar mediante su cierre si se adquiere la medianería o simplemente cubrirlos mediante construcción adosada en el propio terreno sin que frente a ello, como recuerda la Sentencia de la Audiencia Provincial de Granada de 3 de Julio del 2000, pueda ejercitarse acción posesoria alguna.

Ahora bien, no podemos olvidar que esos pretendidos huecos de tolerancia pueden, cumplimentando unos ciertos requisitos convertirse en un signo aparente de servidumbre y poder llevar a cabo su adquisición por vía de prescripción adquisitiva ( transcurso del tiempo de 20 años) para ello será imprescindible ostentar la posesión en concepto de dueño y dado que se trata de pared propia y de huecos de tolerancia la posesión será además a título de servidumbre y no de mera tolerancia con todos los requisitos que determina el código para las servidumbre aparentes ( que son aquellas que se encuentran a la vista de los hombres) lo que nunca será posible para los huecos que hemos citado en tanto en cuanto no constituyen signo aparente de servidumbre.

Además sería una servidumbre negativa ( aquellas que prohíbe al dueño del predio sirviente hacer algo que le sería lícito sin la servidumbre) por lo que el plazo para la adquisición, esos 20 años de los que hablábamos no comenzaría a contar desde la apertura de huecos sino desde que se produce el hecho obstativo que requiere el código o aquel acto formal ( hacer lo que le sería lícito sin la existencia de la servidumbre).

En síntesis, que para poder plantearse la posible adquisición de la servidumbre de luces se requiere en la doctrina del tribunal supremo que realmente  nos encontremos con huecos para luces con las características que hemos establecido, que desde luego no lo son si permiten vistas o su tamaño es muy superior al contemplado y que ante el pretendido cierre por el titular del predio pretendidamente sirviente el dueño del predio favorecido por los huecos no se oponga al mismo. Sólo en este caso comenzará a computarse el plazo de 20 años para la adquisición auténtica de la servidumbre de luces y vistas.